重庆北碚悦榕庄酒店部分法拍资产 图源｜阿里法拍

这些天，西南高端酒店圈有两个大新闻。

一是停摆四个多月后，曾被视为“西南地区亲子酒店天花板”的蓝光己庄，摇身一变，“换牌”为峨眉山乌兰度假酒店。

二是起拍价为7亿元的重庆北碚悦榕庄流拍，目前已再度挂网，价格下降到6.3亿元，将于9月23日开拍。

今年以来，高端酒店流拍、易主的案例越来越多。

“易主频率加快对行业来说是一件好事。”在浩华管理顾问公司副董事、厚海数据平台负责人刘桂彤看来，酒店行业相较于写字楼以及其他商业，交易量普遍偏低。

而交易不活跃的原因在于，早些年不少地产驱动下的酒店是被动开发的，缺乏成熟的商业模式和商业逻辑，投资回报并不理想，这也影响着其进入市场的估值。而近几年酒店行业交易量有所上升，说明市场对此类资产投资有退出通道了，也表明投资酒店后是可以实现变现的。

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需大量资金才能复工

9月3日，阿里淘宝法拍平台对重庆柏椿实业公司位于北碚区澄江镇温泉路的资产包进行拍卖，底价7亿元，尽管吸引了近1.5万人围观，近300人设置提醒，但最终未能成交，流拍告终。

公开资料显示，重庆悦榕庄项目规模宏大，占地约616亩，是当年重庆北碚十里温泉城的重点项目。同时，悦榕庄是悦榕集团旗下首个豪华温泉度假村，也是国内顶奢酒店代表之一。

悦榕庄项目分为三期开发，由悦榕、悦椿2个酒店以及独栋、双拼别墅和部分公寓组成，此外还推出了商务度假别墅——悦榕私邸。

图源：阿里法拍

根据竞买公告，此次法拍涉及的资产包括悦榕庄酒店及其二期、员工宿舍、停机坪和办公楼等。其中，悦榕庄酒店占地2万平方米，建成于2013年5月，目前在运营中。

图源：阿里法拍

“重庆北碚悦榕庄资产拍卖流标与当前文旅市场状况以及开发商资金策略有关，与悦榕庄品牌本身无直接关系。”

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次流拍有两方面主要原因，一方面虽然悦榕庄是品牌度和美誉度都比较高的文旅度假酒店，但在经济压力增大的背景下，消费者对于高端文旅度假酒店的消费能力有所下降，更加倾向于选择性价比高的旅游产品和服务。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，本次拍卖中，悦榕庄的拍卖部分包含“悦榕庄酒店”以及悦榕庄二期。其中，酒店的盈利状况尚不明确，且悦榕庄二期地块处于闲置或停工状态，需要大量资金才能继续复工。

这意味着，接手的拍卖人不仅要支付至少7亿元房款，后续仍需要投入大量资金用于开发建设，因此，很多潜在买家可能处于有心无力、望而却步的状态。从某种程度上来说，目前市场对此类价格高、体量大、后续投入较高的项目需求可能并不大。

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高端酒店为何频频挂牌？

今年以来，越来越多高端酒店在法拍市场寻求新金主，有些酒店甚至地理位置优越且不乏辉煌过往。

比如，距离天安门、故宫博物院仅4公里的北京索菲特大酒店，故事颇多、几经改造。

市场消息显示，北京索菲特大酒店出售信息已在酒店交易网公布，报价28亿元，拥有300多间客房，建筑面积超6万平方米。出售原因为产权方天府融德酒店（北京）有限公司建国门分公司面临债务问题，计划通过转让酒店来解决。

资深旅游业分析人士、高级经济师赵焕焱表示，全球旅游业正在恢复中，入住率有所提升。但是细分来看，此前中国酒店市场客房供应量较大，甚至可以说部分地区的客房供应数量增加大于消费需求增加，这就导致了一些酒店项目、酒店管理公司业绩下滑。

劲旅网创始人魏长仁认为，酒店类资产由于具有直接经营所带来的现金收入，同时也有资产增值带来的潜在收益，这两种收益并存的投资品类，多年来一直受到各类大型投资机构的青睐。

“近一两年以来资产价格下行严重，一方面高星级酒店的收益普遍不达预期，另一方面酒店大型投资机构对现金流尤其缺乏，在这个阶段选择抛售，也是合理提高自身投资配置的手段。”魏长仁说。

金陵酒店管理有限公司总裁李成勇分析，想要达成交易，就需要清楚地知道对方最在意什么，再将酒店资产画像、核心特色清晰地梳理出来。

与此同时，不少国际巨头在中国的酒店业绩也出现增长乏力的情形。

比如，今年上半年，万豪、凯悦、温德姆、洲际第二季度在中国区酒店的RevPAR均录得同比下降。其中，温德姆中国区酒店的RevPAR同比减少17%；万豪、凯悦和洲际旗下中国区酒店的RevPAR分别同比减少4.6%、3.2%和7%。从日均房价来看，万豪、凯悦和洲际位于中国区酒店的ADR（涨跌比率）分别同比减少5.9%、4.8%和0.2%。

每经房产整合自每日经济新闻（记者 杜蔚 丁舟洋）、中国房地产报（记者 于帅卿）、中国旅游报（记者 唐伯侬 王玮）、棱镜、第一财经等

编辑｜陈梦妤

封面图源 | 阿里法拍