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　　来源：21世纪商业评论

　　作者：李惠琳

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　　万科董事局主席郁亮，努力稳住局面。

　　3月13日，其A股和港股未能延续前日的涨势，有所回调。3月以来，万科的股债价格，跌宕起伏。

　　前一天，YY评级发布消息称，多家银行在为万科筹措最高800亿元人民币的银团贷款，以应对债券偿付。受此刺激，万科领涨地产板块。

　　面对各种传闻，郁亮默默做事，没有作出正式回应。

　　8日，万科发布公告，3月11日到期的6.3亿美元中期票据，全数偿付本息。

　　也有消息称，3月8日前后，多家险资派出高管到深圳万科总部，进行新一轮磋商。

　　风波未平，郁亮需要进一步证明，万科真的能好好“活下去”。

　　01

　　努力兑付

　　万科的股债价格异动，源于3月初的传闻：一宗债务展期谈判被拒绝。

　　关键时刻，新华资产出来澄清，传闻不实，与万科一直保持正常业务合作。

　　业内也认为，万科是受市场情绪拖累，基本面未出现骤变，也未有违约信号。

　　2月底以来，郁亮与深圳地铁相关高层就赴北京与多家险资商谈，重点并非对债务进行展期，而是希望险资不要提前行权。

　　3月8日前后，多家险资与万科展开新一轮磋商，内容涉及将债务偿付期限延长至少一年、追加增信担保和抵押品，以及发行债券将“非标转标”等。

　　从总量上看，万科有一定偿债压力。

　　根据YY评级的研究，截至2024年3月10日，万科境内外债券余额合计861亿元，集中于2024（261亿元）、2025年（362亿元）到期。

　　目前，万科年内的境外公开债已偿付近一半，剩下5月及6月到期的两笔境外债。

　　万科表示，会通过境外自有资金、境外子公司的境内项目分红或股权转让资金，以及境外银团贷款等方式兑付。

　　郁亮 来源：万科

　　从账面上看，截至2023年9月底，万科的现金及现金等价物为1012亿元，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍。

　　投资者的担忧，部分可能来自对万科销售下滑的担忧。

　　2023年，万科以3761.2 亿元的销售额稳住行业老二的位置，同比减少6.2%。

　　2024年前两个月，销售同比下降41.65%，跌幅扩大。不过，同期百强房企的降幅为51.6%，万科仍跑赢行业。

　　02

　　有进有退

　　YY研究指出，对万科2024年债券偿付进行压力测试，即使监管压力下银行贷款和非标敞口保持，万科债券刚兑只能依靠资产变现。

　　盘点万科可变现资产，仅考虑一线项目情况下，处置对价约579亿元。

　　郁亮不得不加速处置资产。

　　去年12月，万科以4.8亿元的价格，出售多家悦榕酒店的管理权。

　　1月，万科先将深圳高新投6.16%的股权出售给深投控。

　　2月，又将最赚钱的商场——上海七宝万科广场50%股权，打7折卖给香港领展基金，回笼资金23.8亿元。

　　同时，万科仍保持了一定投资节奏，2024年1月，万科新增3个开发项目，分别在银川、昆明和贵阳，权益价款9.3亿元。

　　有进有退，万科仍有底气：

　　一是深圳国资的支持。其第一大股东是深圳地铁集团，截至2022年末，深铁持有万科A股27.88%的股份。

　　“万科不是一个人在战斗！万科背后是深铁，深铁背后是国资委。深铁工具箱将全力支持万科！”深圳地铁董事长辛杰曾表示。

　　不过，也有险资表示，会关注大股东能否用更有力的手段驰援万科。

　　二是持续的融资渠道。2023年上半年，其新发行60亿元境内债券、90亿港元境外贷款。此外，万科还在拓展公募REITs的新融资渠道，盘活重资产。

　　目前，已成功申报两只公募REITs——华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT、中金印力消费基础设施封闭式REIT，万科长租公寓的REITs也在申报中。

　　其中，华夏万纬REIT于3月1日获深交所受理，计划募资11.59亿元。中金印力REIT早于2023年10月获批，拟募资35.77亿元。

　　03

　　筹谋闭环

　　借助REITs的机遇，郁亮对以后也有所筹谋。

　　在他看来，未来不会回到对住宅开发过于依赖的阶段，包含商业、物流、租赁住房在内的经营服务业务，会持续成为万科全新的融资渠道。

　　郁亮曾提到，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。

　　一旦完成REITs的环节打通，万科有望真正从开发商转变为不动产商。

　　2024年1月，万科成立商业事业部，七个区域的商业业务、印力集团统一并入，原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人。

　　至此，商业板块被提到与开发业务、物业板块同等地位。

　　此前，万科的商业板块资产较为分散，自有资产分布在七大区域事业部，与收购而来的印力集团，以两个体系独立共存，难以形成合力。

　　实际上，论总规模，万科的商业业务排在行业前列。截至2023年6月底，万科（含印力）累计开业203个商业项目，建筑面积1118.3万平方米。

　　万科方面表示，消费类基础设施REITs试点，为其商业业务带来了重要发展机遇，一盘棋建设和强化团队管理力量，能更好地抓住机会。

　　新出路难以快速见效。2023年前9个月，万科经营性收入占总收入的14%。

　　“经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，在短期内要对整体盈利表象有重大改变，还有难度。”郁亮坦言。

　　在此之前，他仍要等待开发业务的漫长修复。

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责任编辑：杨红卜